Jak dostać mieszkanie z „przydziału” w Cieszynie? Nowe zasady wynajmu mieszkań: przewodnik i analiza zmian

Od października 2025 roku mieszkańcy Cieszyna, którzy chcą wynająć mieszkanie z gminnego zasobu, muszą dostosować się do zupełnie nowych zasad. Uchwała Nr XVIII/241/25 Rady Miejskiej z 24 września 2025 roku wprowadza rewolucyjne zmiany, zastępując dotychczasowy system kolejkowy skomplikowanym systemem punktowym.

Nowe zasady najmu mieszkań z ZBM wynikają ze wcześniejszych problemów prawnych Miasta Cieszyn. Sąd stwierdził nieważność dotychczas obowiązującej uchwały, co oznaczało konieczność pilnego uchwalenia nowych przepisów. Jak wynika z orzeczenia WSA w Gliwicach, poprzednia uchwała została uznana za „nieważną w całości z powodu istotnych naruszeń prawa, w tym niepełnej realizacji ustawowej delegacji oraz wprowadzenia niezgodnych z ustawą regulacji i definicji”. (Inforlex)

Najważniejsze zmiany – co się poprawiło?

Wyższe progi dochodowe – więcej osób może aplikować

Znacząco podniesiono limity dochodowe, dzięki czemu o mieszkanie może starać się więcej osób:

• Osoby samotne: górny limit wzrósł z 250% do 300% najniższej emerytury
• Rodziny: górny limit wzrósł ze 180% do 220% najniższej emerytury na osobę

Koniec sztywnego wymogu 10 lat zamieszkania

Poprzednia uchwała wymagała, aby wnioskodawca był mieszkańcem Cieszyna przez co najmniej 10 lat. Nowe przepisy rezygnują z tego sztywnego wymogu. Teraz wystarczy mieszkać na terenie gminy z zamiarem stałego pobytu. Co ważne, dłuższy staż zamieszkania jest nadal premiowany – za każdy pełny rok przyznawane są 2 punkty (maksymalnie 10), ale nie jest to już warunek konieczny do samego złożenia wniosku.

Krótszy okres liczenia dochodu

Zmienił się też okres, z którego liczony jest dochód – zamiast ostatnich 12 miesięcy, teraz brane są pod uwagę ostatnie 6 miesięcy.

Najważniejsze problemy nowego systemu:

Punktowa loteria – chaos i niepewność zamiast kolejki…

Podstawą nowego systemu jest skomplikowana tabela punktów, która zastępuje prostą zasadę „kto pierwszy, ten lepszy”. Na papierze wygląda to nie najgorzej, ale w praktyce oznacza dla mieszkańców konieczność zbierania sterty dokumentów: od zaświadczeń o pracy i rozliczeń podatkowych, po dyplomy szkolne, zeznania skarbowe i orzeczenia lekarskie. Zamiast pewności, jaką dawało miejsce w kolejce, mieszkańcy otrzymują niepewność i biurokratyczny wyścig.

Co więcej, system surowo karze za życiowe potknięcia. Posiadanie nawet niewielkiego zadłużenia (do 1000 zł to -2 punkty), odmowa przyjęcia lokalu w przeszłości (-15 punktów) czy choćby krótka odbyta kara pozbawienia wolności (-20 punktów) mogą skutecznie przekreślić szanse na mieszkanie na lata. Zamiast pomagać w wyjściu na prostą, nowe przepisy mogą tworzyć grupę mieszkańców drugiej kategorii, trwale wykluczonych z systemu pomocy mieszkaniowej z powodu błędów z przeszłości.

Mieszkania komunalne dla najbiedniejszych?

Nowe przepisy budzą również obawy o to, do kogo tak naprawdę skierowana jest pomoc mieszkaniowa gminy. W poprzedniej uchwale istniały minimalne i maksymalne progi dochodowe, które zapewniały, że o lokal na czas nieokreślony starają się osoby mające środki na jego utrzymanie. W nowych zasadach zrezygnowano z tych dolnych limitów, podnosząc jednocześnie górne. Jest to z jednen strony ukłon w stronę osób o wyższych dochodach, a z drugiej ryzyko, że mieszkanie trafi w ręce kogoś kto nie będzie w stanie go utrzymać.

Innym przykładem jest program „mieszkań do remontu”. Aby się do niego zakwalifikować, dochód osoby samotnej musi wynosić co najmniej 250% najniższej emerytury, a rodziny 150% na osobę. To propozycja dla osób stosunkowo zamożnych, które stać na sfinansowanie remontu. Tworzy to dwutorowy system: zamożniejsi mogą szybciej zdobyć atrakcyjny lokal, podczas gdy osoby o niższych dochodach pozostają w niepewnej, punktowej grze – nawet jeżeli posiadają fundusze na remont.

Wieloletni mieszkańcy tracą najwięcej

W nowym systemie najbardziej poszkodowani mogą poczuć się wieloletni mieszkańcy Cieszyna, którzy cierpliwie czekali na swoją kolej na mieszkanie komunalne. Zlikwidowano twardy wymóg 10 lat zamieszkania w gminie, który był gwarancją, że pomoc trafia do osób trwale związanych z miastem. Teraz osoba mieszkająca w Cieszynie od niedawna, ale spełniająca więcej punktowanych kryteriów (np. wiek poniżej 40 lat, studia w Cieszynie), może z łatwością wyprzedzić kogoś, kto czekał na prawo do złożenia wniosku o mieszkanie od dziesięcu lat.

Co z ludźmi ze starej kolejki? Otrzymali na pocieszenie bonus w postaci 15 punktów oraz po 2 punkty za każdy rok oczekiwania (maksymalnie 20 pkt). Dla niektórych jednak niewielka pociecha. Ich pewne miejsce w kolejce, które z każdym rokiem przybliżało ich do celu, zostało zamienione na garść punktów w nowej, nieprzewidywalnej dla nich loterii. Lata cierpliwego czekania zostały zdewaluowane.

Nasz przewodnik krok po kroku – jak złożyć wniosek w nowym systemie?

1. Sprawdź progi dochodowe

Najem na czas nieoznaczony (mieszkania „komunalne” – red.)

• Gospodarstwo jednoosobowe: maksymalnie 300% najniższej emerytury
• Gospodarstwo wieloosobowe: maksymalnie 220% najniższej emerytury na osobę

Najem socjalny:

• Gospodarstwo jednoosobowe: maksymalnie 130% najniższej emerytury
• Gospodarstwo wieloosobowe: maksymalnie 80% najniższej emerytury na osobę

2. Zbierz dokumenty na system punktowy

Wymagane jest zaświadczenia o dochodach (ostatnie 6 miesięcy). Nowy system wymaga dokumentacji dla 24 różnych kryteriów. Dodatkowe punkty dostajemy między innymi za:

• Dokumenty dotyczące zamieszkania w Cieszynie
• Zaświadczenia o pracy lub działalności gospodarczej na terenie gminy
• Dyplomy i świadectwa szkół z Cieszyna (jeżeli są)
• Orzeczenia o niepełnosprawności (jeżeli jest)
• Dokumenty mieszkaniowe (powierzchnia lokalu)
• Rozliczenia podatkowe z US w Cieszynie
• i inne … (patrz system punktowy poniżej)

3. Złóż wniosek

Wniosek składa się do Zakładu Budynków Miejskich w Cieszynie. Wszystkie braki należy uzupełnić w ciągu 7 dni od otrzymania wezwania.

4. Weryfikacja punktowa

Twój wniosek zostanie oceniony według 24 kryteriów. Możesz otrzymać maksymalnie 100+ punktów dodatnich, ale też aż do około -240 punktów ujemnych.

5. Umieszczenie na liście

Lista tworzona jest na bieżąco według liczby punktów (od najwyższej do najniższej). W przypadku równej liczby punktów decyduje data i godzina złożenia wniosku.

6. Kontrola społeczna

Listy uprawnionych do zawarcia umów najmu na czas nieoznaczony i socjalnego, a także do lokali do remontu, publikowane są na 14 dni. Po naborze do lokali do remontu informacja o osobie zakwalifikowanej wisi dodatkowo 7 dni. Mieszkańcy mogą zgłaszać zastrzeżenia.

System punktowy – szczegółowa analiza:

Punkty dodatnie (maksymalnie 100+ pkt):

Rodzina i dzieci:

• +3 punkty za każde dziecko
• +10 punktów za dziecko niepełnosprawne do 16 lat
• +3-10 punktów za osoby niepełnosprawne powyżej 16 lat

Wiek i wykształcenie:

• +2 punkty jeśli nie przekroczyłeś 40 lat
• +3 punkty za ukończenie szkoły/studiów w Cieszynie

Aktywność lokalna:

• +5 punktów za prowadzenie działalności gospodarczej w Cieszynie (max 10)
• +5 punktów za pracę w Cieszynie (max 10)
• +10 punktów za rozliczanie podatków w US Cieszyn
• +3 punkty za każdy rok zamieszkania (max 30)

Sytuacja mieszkaniowa:

• +10 punktów za przegęszczenie (mniej niż 5m² na osobę)
• +5 punktów za nieodpowiednie warunki zdrowotne
• +10 punktów za zamieszkanie z byłym współmałżonkiem
• +10 punktów za przemoc w rodzinie

Bonus dla starych wniosków:

• +15 punktów za bycie na starej liście
• +2 punkty za każdy rok oczekiwania (max 10)

Punkty ujemne (maksymalnie okołó -240):

Problemy mieszkaniowe:

• -10 punktów za każdą eksmisję (max -30)
• -15 punktów za każdą odmowę lokalu (max -60)

Zadłużenia wobec ZBM:

• -2 punkty (do 1000 zł)
• -5 punktów (1001-5000 zł)
• -10 punktów (5001-10000 zł)
• -20 punktów (10001-20000 zł)
• -40 punktów (20001-30000 zł)
• -60 punktów (powyżej 30000 zł)

Własność nieruchomości:

• -50 punktów za posiadanie tytułu prawnego do mieszkania
• -10 punktów za udział w nieruchomości

Przeszłość:

• -20 punktów za darowanie nieruchomości (5 lat)
• -10 punktów za darowanie nieruchomości (10 lat)
• -20 punktów za karę więzienia (5 lat)

Kto zyskuje, a kto traci w nowym systemie dla najemców?

Beneficjenci nowych zasad:

• Młodzi (do 40 lat) – otrzymują punkty bonusowe
• Rodziny z dziećmi – premiowane są dzieci i niepełnosprawność
• Osoby aktywne zawodowo w Cieszynie – punkty za pracę i działalność
• Osoby wykształcone lokalnie – punkty za naukę w Cieszynie
• Nowi mieszkańcy o wyższych kwalifikacjach punktowych – mogą wyprzedzić długoletnich mieszkańców

Przegrani nowego systemu:

• Wieloletni mieszkańcy z niskimi kwalifikacjami punktowymi – tracą gwarancję obowiązkowego 10-letniego „stażu”
• Osoby z przeszłością (więzienie, zadłużenia, odmowy) – surowe kary punktowe
• Starsi mieszkańcy bez lokalnej aktywności – brak dodatkowych punktów bonusowych
• Osoby o niskich dochodach bez dzieci – mogą przegrać z zamożniejszymi rodzinami

Lokale do remontu – nowa kategoria dla zamożniejszych

Najbardziej kontrowersyjną nowością jest wprowadzenie programu „mieszkań do remontu”. To propozycja skierowana do osób o wyższych dochodach:

Kryteria dochodowe:

• Osoby samotne: 250-600% najniższej emerytury
• Rodziny: 150-500% najniższej emerytury na osobę

Procedura:

• ZBM publikuje listę lokali wymagających remontu
• Kandydaci mają 2 tygodnie na zgłoszenia
• Pierwszeństwo mają osoby z głównej listy mieszkaniowej
• Jeśli przez 2 miesiące nie ma chętnych, lokal może uznaniowo trafić do osoby o niższych dochodach

Ta kategoria tworzy wyraźnie dwutorowy system, gdzie zamożniejsi mieszkańcy mogą szybciej uzyskać atrakcyjny lokal, podczas gdy osoby o niższych dochodach ale z nieudokumentowanymi środkami na remont pozostają w niepewnej punktowej grze. Jeśli przez 2 miesiące nikt się nie zgłosi, lokal można wynająć osobie poniżej progów dochodowych, pod warunkiem udokumentowania środków na co najmniej 70% kosztu remontu.

Główne kontrowersje i problemy:

Konsultacje na papierze

Owszem, było zarządzenie o konsultacjach. A gdzie szczegółowy raport: jakie uwagi wniesiono, które odrzucono i dlaczego? Bez tego to bardziej ceremoniał niż dialog. Choć miasto chwali się przeprowadzeniem konsultacji społecznych projektu, zabrakło ewaluacji np. w postaci publicznie dostępnego raportu z ich przebiegu. Nie wiadomo, jakie uwagi zgłosili mieszkańcy i w jakim stopniu zostały one uwzględnione.

Punkty za „zakorzenienie” vs równość szans

System punktowy dowartościowuje lata zamieszkania w Cieszynie i lokalną aktywność (szkoła, praca, działalność), co może spychać w dół kolejki osoby w realnej potrzebie mieszkaniowej, które dopiero przeprowadziły się do miasta lub które w przeszłości miały życiowe problemy.

Biurokratyzacja i wykluczenie

Nowy model (szczegółowe progi + scoring + różne tryby: stały/socjalny/remont) wymaga od wnioskodawców sporej papierologii i orientacji w niuansach. Praktycznie bez wsparcia doradczego wiele osób może odpadać z przyczyn formalnych, a nie merytorycznych.

Podsumowanie – rewolucja czy regres?

Nowe zasady wynajmu mieszkań gminnych w Cieszynie to niewątpliwie próba modernizacji systemu przy okazji konieczności przyjęcia nowej uchwały. Pozytywne zmiany dla mieszkańców obejmują wyższe progi dochodowe, zniesienie sztywnego wymogu 10-letniego zamieszkania i premiowanie lokalnej aktywności.

Jednak negatywne skutki mogą okazać się poważniejsze. System punktowy, choć pozornie sprawiedliwszy, wprowadza niepewność i biurokrację. Surowe kary za przeszłość mogą tworzyć grupę mieszkańców wykluczonych na lata. Najbardziej kontrowersyjne jest jednak potencjalne przesunięcie pomocy mieszkaniowej w stronę osób zamożniejszych, kosztem tradycyjnych beneficjentów – czyli tych najbiedniejszych.

Kluczowe pytania bez odpowiedzi:

• Czy miasto przedstawi szczegółowy raport z konsultacji społecznych?
• Jak będą rozstrzygane sytuacje wymagające uznaniowości?
• Czy ZBM lub Miasto Cieszyn opublikuje oficjalny przewodnik po nowych zasadach?

Nowe zasady to miecz obosieczny. Z jednej strony system jest bardziej dynamiczny, z drugiej – o wiele bardziej skomplikowany i nieprzewidywalny. Jedno jest pewne: czasy, gdy wystarczyło złożyć wniosek i czekać, minęły bezpowrotnie. Zmiany mogą okazać się testem na to, czy nowoczesność w zarządzaniu miastem oznacza rzeczywistą poprawę, czy jedynie pozorną kompleksowość kosztem przejrzystości i sprawiedliwości społecznej.

Uchwała ogłoszona 7 października w Dzienniku Urzędowym wchodzi w życie 21 października 2025r.

---

Pełny tekst uchwał dostępny na stronie: bip.um.cieszyn.pl oraz dzienniki.slask.eu
 Opracowanie nie autoryzowane przez UM Cieszyn i może zawierać drobne nieścisłości – stworzone przez naszą Redakcję na podstawie analizy porównawczej starej i nowej uchwały.

©DM

Dołącz do naszego kanału nadawczego, by nie przegapić kolejnych informacji z naszego regionu!