Redakcja
TL;DR – co zmienia nowa koncepcja Planu Ogólnego?
Nowa mapa Cieszyna dzieli całe miasto na 13 „stref planistycznych” (SW, SJ, SU itd.) zamiast gęstej mozaiki oznaczeń z obecnych miejscowych planów (MN, MW, U, PU, ZR …). Propozycja upraszcza kolorystykę, ale jednocześnie poluzowuje granice funkcji – pozwalając łączyć mieszkaniówkę, usługi i produkcję tam, gdzie dotąd obowiązywało ostre rozdzielenie.
Daje to urzędowi (i inwestorom) większą swobodę, lecz niesie ryzyko niekontrolowanej dogęszczającej zabudowy, „big-boxów” przy wylotówkach oraz utraty terenów zielonych. Poniżej szczegóły.
Jak wygląda koncepcja – szybki dekoder stref
| Symbol w nowym planie | Główna funkcja | Najważniejsze dopuszczenia wg opisu UM | Odpowiednik w typowym MPZP |
|---|---|---|---|
| SW | zabudowa wielorodzinna | mieszkania + usługi + zieleń | MW / MU |
| SJ | zabudowa jednorodzinna | domy + usługi drobne | MN |
| SU | strefa usługowa | biura, gabinety, szkoły | U |
| SH | handel wielkopowierzchniowy | galerie, retail-park | UC / UH |
| SP | gospodarcza | produkcja, magazyny | P, PU |
| SR | produkcja rolna | duże gospodarstwa, akwakultura | R |
| SN | zieleń i rekreacja | parki, sport, plaża, wody | ZP, US |
| (pozostałe: SI – infrastruktura, SC – cmentarze, SK – komunikacja, SO – strefa otwarta, SZ – zagrodowa, SG – górnictwo) |
Mapa z koncepcją Planu w wysokiej rozdzielczości dostępna jest do pobrania TUTAJ.
Co widzimy na mapie z koncepcją Planu Ogólnego?
- Pas SH (handel wielkopow.) ciągnie się przy węźle DK S52 na południu i przy ul. Katowickiej na północy – to potencjalne lokalizacje kolejnych „retail parków”.
- Śródmieście zdominowane jest przez SW (mieszkaniówka + usługi) – zielone enklawy rozproszone.
- Szeroki klin SO oraz SR (rolny/open space) od Boguszowic w kierunku południowo-wschodnim – formalnie bez zabudowy.
- W osi Bobrówki i Olzy utrzymano ciąg SN (rekreacja).
Jak jest dziś – „patchwork” 36 obowiązujących MPZP
- Miasto ma 36 uchwał MPZP obejmujących 1 962 ha – z przewagą tradycyjnych oznaczeń MN, MW, MU, U, PU, R, ZP … (cieszyn.geoportal-krajowy.pl)
- Najnowsze plany dotyczą:
- rejonu ul. Katowickiej–Szarotka (MPZP XXX/343/21) ‹handel i mieszkaniówka› (cieszyn.geoportal-krajowy.pl)
- obszaru ul. Bielskiej–Morcinka (XXIV/278/20) ‹nowe osiedla MW i usługi› (cieszyn.geoportal-krajowy.pl)
- węzła S-1 Krasna (XVI/166/20) ‹produkcja i logistyka› (cieszyn.geoportal-krajowy.pl)
- Stare plany definiują funkcje bardzo szczegółowo – np. K3.MN tylko pod zabudowę jednorodzinną z zielenią towarzyszącą (bip.um.cieszyn.pl); jednostki J 3 MN wokół ul. Majowej mają limit 25 % powierzchni zabudowy i wysokość do 9 m (miastocieszyn.geoportal2.pl).
Pięć największych różnic i możliwe konsekwencje:
1. Mniej kategorii ⇒ większa elastyczność dla inwestorów
Nowe SW łączy w jednym worku mieszkania, usługi i nawet zieleń urządzoną, co dziś wymaga kilku symboli (MW+U+ZP). To przyśpiesza procedury, ale ułatwia „przeskalowanie” usług wprost pod oknami bloków.
Zagrożenie: śródmiejskie dzielnice mogą dostać wysoki budynek usługowy zamiast obiecywanego skweru.
REKLAMA
2. Ekspansja „big-boxów” (strefa SH)
Plan wyznacza wielkopowierzchniowy handel tuż przy trasach wlotowych – dokładnie tam, gdzie MPZP z 2021 r. dopuszczał tylko „usługi nieuciążliwe” (bip.um.cieszyn.pl).
Zagrożenie: drenaż klientów z historycznego centrum i dodatkowy ruch ciężarówek.
3. Rolnictwo przemysłowe w SR
Nowe „SR” pozwala na wielkotowarową produkcję rolną i akwakulturę , podczas gdy obecne MPZP oznaczają te tereny głównie jako „RZ” (rolne z zakazem zabudowy) (dzienniki.slask.eu).
Zagrożenie: pojawia się możliwość budowy (np. koło Boguszowic) kurników lub chlewni blisko zabudowy jednorodzinnej.
4. Korytarze transportowe SK vs. obecne KK/KS
Strefa SK kumuluje drogi szybkiego ruchu, kolej, lotnisko, wodę – w jednym pasku funkcji. MPZP rozdziela to na KK (kolej), KL (lotnisko), KD (drogi) i wymaga „pasów ochronnych”.
Zagrożenie: inwestorzy infrastrukturalni mogą powoływać się na Plan ogólny, by ograniczyć konsultacje środowiskowe przy poszerzaniu dróg.
5. „SO” – strefa otwarta / las i woda
Brzmi jak dobra wiadomość (zakaz zabudowy), ale dotąd duża część tych terenów miała status ZL lub WS w MPZP, a więc też zakaz. Różnica – Plan ogólny nie wpisuje szczegółowo ochrony krajobrazowej ani zabytkowych parków, które figurowały w studium z 2016 r. (bip.um.cieszyn.pl).
Zagrożenie: w kolejnych etapach (miejscowe plany) zakaz zabudowy na obszarach obecnej ochrony krajobrazowej i parków będzie dało się łatwiej „odblokować”.
Sprzeczności z obowiązującym studium
Studium z 2016 r. wskazuje do ochrony „obszary kumulacji zabytków” i zaleca ograniczenie wysokości do 12 m w obrębie starówki (bip.um.cieszyn.pl). Koncepcja Planu ogólnego nie pokazuje takich buforów; strefa SW wchodzi wprost w pierzeje historyczne, co może kolidować z zaleceniami konserwatorskimi.
Co powinno zaniepokoić mieszkańców?
- Dogęszczenie „po cichu” – elastyczne SW/SJ pozwoli wprowadzać bloki wśród domów jednorodzinnych.
- Centrum handlowe na peryferiach – SH przy S52 może wyssać handel z ul. Głębokiej.
- Rolnicze „factory farms” – SR koło Boguszowic bez dodatkowych ograniczeń odorowych.
- Brak hierarchii zieleni – zamiast konkretnych parków mamy ogólny SN; łatwiej „przesuwać” zieleń na papierze.
- Proceduralne skróty – Plan ogólny ma zastąpić Studium; jeżeli przejdzie w obecnej formule, kolejne MPZP będą robione „pod” szerokie zapisy stref, a nie na odwrót.
Co dalej? – cztery pomysły na społeczną kontrolę:
- Analizuj mapę w geoportalu: włącz warstwy obowiązujących MPZP (link „MPZP” w geoportal-krajowy.pl) i porównaj z nowym rysunkiem (cieszyn.geoportal-krajowy.pl).
- Złóż wniosek o pozostawienie symboli zieleni ZP / ZL tam, gdzie istniejące plany już je chronią.
- Domagaj się progów powierzchni dla SH i SP – np. limit 20 000 m² PUM, by uniknąć „monster-marketów”.
- Najważniejsze: przyjdź we wtorek 1.07 o godz. 17:00 do Domu Narodowego na prekonsultacje i wyraź swoją opinię na temat zmian!
Puenta
Plan ogólny ma szansę uporządkować chaos trzydziestu sześciu planów, ale w obecnym kształcie przynosi urbanistyczny „open bar” dla dużych inwestycji. Miasto potrzebuje klarownej hierarchii przestrzeni publicznych i twardych buforów zieleni, nie tylko nowej palety kolorów.
REKLAMA
Teraz – 1 lipca podczas konsultacji w Domu Narodowym – być może jest najlepszy moment, by dopisać te punkty na marginesie koncepcji… zanim wyznaczą je koparki.
Dołącz do naszego kanału nadawczego, by nie przegapić kolejnych informacji z naszego regionu!
